Das kostet Wohnen im Eigentum

Wer in der eigenen Immobilie wohnt, muss keine Miete zahlen. Dennoch fallen jede Menge Nebenkosten an. Eine Übersicht zur realistischen Planung


Der Kauf einer Immobilie bedeutet für viele Menschen einen finanziellen Kraftakt. Der Lohn: Fortan können die Besitzer mietfrei wohnen. Allerdings werden auch nach dem Einzug jede Menge Ausgaben fällig. Neben den laufenden Kosten stehen unregelmäßig Posten an, für die Eigentümer Rücklagen bilden sollten. Die wichtigsten Kostenblöcke im Überblick:


Betriebskosten

Eigenheimbesitzer sparen die Miete. Stimmt, aber sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass ihre finanzielle Belastung lediglich um die Kaltmiete sinkt. Die Betriebskosten fallen weiter an. Dazu zählen neben den Ausgaben für Heizung und Warmwasser Posten wie Abwasser, Schornsteinfeger, Straßenreinigung, Gartenpflege oder Gebäudeversicherungen. Im eigenen Haus rechnet der Besitzer diese Beträge direkt mit den Dienstleistern ab. In der Eigentumswohnung werden sie über die Betriebskostenabrechnung auf die einzelnen Parteien umgelegt. Der Betrag ist Teil des Hausgelds.


Für die Wärmeversorgung sollten Besitzer einer 80-Quadratmeter-Wohnung in einem Achtparteienhaus bei einem mittleren Verbrauch laut aktuellem Heizspiegel des Deutschen Mieterbunds pro Jahr mit 760 Euro (Heizöl) bis 1060 Euro (Fernwärme) kalkulieren (Stand: 2017). Ungefähr dieselbe Summe entfällt auf die „kalten“ Betriebskosten.


In der jährlichen Betriebskostenabrechnung ist auch die Grundsteuer aufgeführt: „Die Höhe hängt unter anderem ab von Ausstattung, Wohnfläche und dem örtlichen Steuerhebesatz“, erklärt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin bei Haus & Grund Deutschland.

Die Ausstattung der Immobilie wird – wie beim Mietspiegel – in vier Kategorien eingeteilt. Ein hochwertiges Badezimmer schlägt beispielsweise höher zu Buche als ein simples Duschbad. Basisgröße ist der sogenannte Einheitswert – der allerdings nur einen Bruchteil des aktuellen Verkehrswerts ausmacht.


Er wird multipliziert mit der Steuermesszahl, die je nach Bundesland zwischen 2,6 und zehn Promille liegt. Das Ergebnis wird abermals multipliziert mit dem sogenannten Hebesatz, den jede Kommune selbst festlegt (siehe Tabelle unten). Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus beträgt der Einheitswert 50.000 Euro, die Steuermesszahl 3,5 Promille und der Hebesatz der Kommune 540 Prozent. Hieraus ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von etwa 945 Euro.


Im April befand das Bundesverfassungsgericht, die Vorschriften für die Einheitsbewertung verstießen gegen das Gleichheitsgebot des Grundgesetzes: In Westdeutschland werden Daten von 1964 herangezogen, im Osten solche von 1935. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber nun eine neue Regelung finden. Die Mehrheit der Bundesländer neigt dazu, bei unbebauten Grundstücken den Bodenrichtwert als Steuerbasis zu wählen, bei Gebäuden wäre der sogenannte Kostenwert maßgeblich. Er ergibt sich aus der Bruttogrundfläche und den pauschalen Herstellungskosten. Bei älteren Bauwerken könnten bis zu 70 Prozent abgezogen werden. Hamburg und Bayern favorisieren eine Steuer, die sich vorrangig nach der Grundstücksfläche bemisst.


Laufende Ausgaben

Egal ob Mieter oder Eigentümer: Jeder, der eine Immobilie bewohnt, muss zusätzliche Alltagskosten tragen – etwa für Energie, Fernsehen, Internet und Telefon. Auch Ausgaben für (zusätzliche) Versicherungen sollten Eigentümer im Blick behalten.

Der größte Posten in dieser Aufstellung ist meistens die Stromrechnung. Bei einem Vierpersonenhaushalt kalkulieren Vergleichsportale im Internet mit einem Verbrauch von etwa 4000 bis 5000 Kilowattstunden pro Jahr. Das verursacht monatliche Kosten von derzeit etwa 75 bis 85 Euro. Flatrates für innerdeutsches Festnetztelefon und Internet sind derzeit ab etwa 20 Euro pro Monat zu haben. Diese Kosten lassen sich – je nach eigenen Komfortwünschen – deutlich steigern, etwa, wenn Abos abgeschlossen werden.


Instandhaltungskosten

Ein wichtiger Kostenfaktor für Haus- und Wohnungskäufer sind die Instandhaltungskosten. „Bei älteren Gebäuden empfehle ich eine Rücklage von circa 0,60 bis 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat“, sagt Haus-&-Grund-Expertin Storm. Bei einer Wohnung mit 100 Quadratmetern wären das mindestens 720 Euro im Jahr.

Viel teurer wird es jedoch, wenn Reparaturen beziehungsweise Wartungsarbeiten über einen längeren Zeitraum unterlassen werden und die Immobilie irgendwann komplett durchsaniert werden muss. Die Erneuerung eines maroden Dachstuhls, der vom Schwamm angegriffen wurde, oder die Instandsetzung durchfeuchteter Außenwände verschlingen schnell fünf- bis sechsstellige Beträge.


Eigentumswohnungen bergen bei diesem Thema erhebliches Konfliktpotenzial: „Es kann für die Eigentümergemeinschaft richtig teuer werden, wenn eine Anlage hohen Sanierungsbedarf hat“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Käufer sollten sich vor Unterzeichnung des Kaufvertrags über Rücklagen, Beschlüsse, Protokolle und bereits beschlossene Sonderumlagen informieren.

Gemeindeprojekte kommen Eigentümer ebenfalls manchmal teuer zu stehen: Bei einer Renovierung der Kanalisation, Pflasterarbeiten oder der Installation einer neuen Straßenbeleuchtung werden die Anlieger zumeist zur Kasse gebeten. Je nach Fläche des Grundstücks beziehungsweise Länge der Grundstückskante müssen sie anteilig einen Beitrag bezahlen, der schnell in die Tausende gehen kann.


Haus-/Wohngeld

In einer Eigentümergemeinschaft werden laufende Kosten monatlich über das sogenannte Haus- oder Wohngeld beglichen. Spätestens mit der ersten Abrechnung wird deutlich: Ein Großteil des Wertes und somit auch der Kosten eines Hauses liegt nicht im jeweiligen Sondereigentum der Bewohner, sondern im schwer zu definierenden Gemeinschaftseigentum. „Bei einer Wohneigentümergemeinschaft zahlt man womöglich für die Tiefgarage mit, die man überhaupt nicht nutzen will“, sagt Rechtsexpertin Storm. „Gerade bei sehr großen Anlagen ist es oftmals schwer, einen Überblick über die Positionen zu behalten.“


Verwaltung

In kleinen Anlagen organisieren die Eigentümer die Verwaltung manchmal selbst. VPB-Expertin Reinhold-Postina rät in diesem Fall der Eigentümergemeinschaft dazu, eine Verwalterhaftpflichtversicherung abzuschließen.


Häufig wird die Betreuung jedoch an einen kommerziellen Anbieter übergeben – um Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden und eine professionelle Erledigung der Pflege- und Wartungsarbeiten sowie der Verwaltungsaufgaben zu gewährleisten.

Der Verwalter ist zuständig für Hausgeldzahlungen, Jahresabrechnungen, Instandhaltung, Versicherungen, die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen und für die Rücklagen der Gemeinschaft. Zudem haftet er voll und allein dafür, dass der Gemeinschaft kein Schaden entsteht.


Zur Orientierung: Ein seriös arbeitender Verwalter berechnet rund 300 bis 400 Euro pro Jahr und Wohnung. Vorsicht ist bei sehr günstigen Anbietern geboten. Manche Firmen ködern ihre Kunden mit extrem niedrigen Pauschalen, rechnen aber später hohe „Sonderleistungen“ ab.




Quelle: capital.de, 19.1.19


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