Die Umsätze und Gewinne vieler Konsumtempel steigen – dennoch trennen sich viele Börsenprofis von Einkaufszentrums-Aktien. Offenbar fehlt vielen das Vertrauen in das Geschäftsmodell. Der Niedergang der Malls hat einen großen Profiteur.
Solche Zahlen sollten eigentlich jeden Börsenanleger freuen: Der Umsatz ist um 5,5 Prozent gewachsen, der Gewinn vor Steuern und Zinsen hat um sechs Prozent auf 98 Millionen Euro zugelegt. Doch was die Deutsche Euroshop als Resultat für die erste Hälfte dieses Jahres Mitte August vermeldet hat, brachte ihren Aktienkurs nicht voran.
Vielmehr fiel die Börsennotierung des Hamburger Betreibers von 21 Einkaufscentern in Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn mit einem Marktwert von 5,1 Milliarden Euro in den folgenden Wochen um weitere fünf Prozent.
Damit setzte sich ein schon lange anhaltender Trend fort. Stattliche 30 Prozent hat der Aktienkurs des einzigen börsennotierten deutschen Shoppingcenter-Betreibers in den vergangenen drei Jahren verloren. Nicht viel besser ist es den Mitbewerbern ergangen.
Der Börsenkurs der französischen Unibail-Rodamco-Westfield mit einem Portfolio von 102 Einkaufszentren in 13 europäischen Ländern und einem Marktwert von 62 Milliarden Euro ist seit Oktober 2015 um rund 21 Prozent gefallen. Die Aktie von Simon Property, mit 325 Shoppingmalls in den USA, Asien und Europa globaler Branchenfürst, notiert 13 Prozent tiefer als im Sommer des vorvergangenen Jahres.
Angst vor dem Internet
Dabei haben diese beiden Gesellschaften ebenso wie ihr deutscher Mitbewerber Jahr für Jahr Umsatz und Gewinn weiter gesteigert. Und etliche Analysten haben die Aktien regelmäßig mit „Kaufen“ eingestuft. Die jüngsten positiven Urteile für die Deutsche Euroshop stammen von der französischen Großbank Société Générale und der DZ Bank.
Die Ergebnisse des ersten Halbjahres der Hamburger „sind weitgehend erwartungsgemäß ausgefallen“, schreibt DZ-Bank-Analyst Karsten Oblinger. „Der Ausblick für das laufende und das kommende Jahr sind bestätigt worden.“ Er sieht den fairen Wert der Aktie bei 38 Euro – was bei der gegenwärtigen Notierung einem Kursgewinn von knapp 35 Prozent entsprechen würde. Noch optimistischer sind seine französischen Kollegen, die ein Kursziel von 39 Euro ausgerufen haben.
Doch viele Anleger blenden Analysen aus, wenn es um Aktien von Shoppingcenter-Betreibern geht. „Bei den Investoren geht die Angst um, dass der Internethandel dem stationären Handel bald den Garaus machen wird“, sagt Helmut Kurz, Immobilienaktienfonds-Manager bei der Stuttgarter Privatbank Ellwanger & Geiger.
„Sie ziehen sich immer stärker aus den Aktien von Unternehmen zurück, die Einkaufscenter besitzen, und setzen stattdessen immer stärker auf Papiere von Immobilienunternehmen, die auf Logistikobjekte fokussiert sind.“ Der Bedarf an diesen Lagerhallen und Verteilerzentren steigt, je mehr Waren Verbraucher über das Internet ordern.
Entsprechend sind die Kurse der Logistikimmobilien-Bestandshalter in den vergangenen Jahren gestiegen. Beispielhaft zeigt dies der Kursverlauf von ProLogis. Die Aktie des weltweiten tätigen Vermieters von Lagerhallen und Verteilerzentren aus Los Angeles ist seit Oktober 2015 um 75 Prozent gestiegen. Das Papier des belgischen Mitbewerbers VGP ist in dieser Zeit sogar um 124 Prozent in die Höhe gerast.
Dividende für Logistikparks schrumpft
Tatsächlich können die Logistikanbieter ihre Immobilien derzeit genauso schnell vermieten, wie es ihnen gelingt, sie in die Höhe zu ziehen. VGP gelang es, in der ersten Hälfte dieses Jahres Mietverträge über 264.000 Quadratmeter an neuen und bestehenden Lager- und Verteilerflächen abzuschließen – ein Plus von fast 15 Prozent gegenüber dem zweiten Halbjahr 2017. Der Gewinn stieg gar um rund 20 Prozent auf 75 Millionen Euro.
Vorstandschef Jan Van Geet will in diesem und dem nächsten Jahr weitere Logistikparks auf den Weg bringen. „Wir haben im Sommer dafür Flächen in den Niederlanden erworben und stehen davor, in Italien eine ganze Reihe von Grundstücken zu erwerben“, sagt Van Geet.
Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass Investoren auch künftig den Aktien von Logistikimmobilienentwicklern den Vorzug geben werden. „Die Kurse der Papiere sind so stark gestiegen, dass die Dividendenrenditen spiegelbildlich stark zusammengeschmolzen sind“, sagt Fondsmanager Kurz. „Vor drei Jahren betrug die durchschnittliche Dividendenrendite der Logistik-Bestandshalter sechs Prozent – heute sind es nur noch drei Prozent.“
Damit sind die Dividendenrenditen dieser Börsenwerte geringer als die börsennotierter deutscher Wohnungsunternehmen wie Vonovia und LEG Immobilien mit jeweils rund 3,5 Prozent. Auch deren Kurse stiegen kontinuierlich, parallel zu den Gewinnen, die die Gesellschaften durch die steigenden Mieten an den Wohnungsmärkten in deutschen Großstädten einfahren konnten.
Schwache Kurse, starke Dividendenrendite
Allerdings rechnen Analysten bei den Wohnungsunternehmen nicht mehr mit hohen Kursanstiegen. Sowohl die Baader Bank als auch die Berenberg Bank haben die Aktie der LEG Immobilien zwar mit Kaufen eingestuft. Das Kursziel von jeweils 110 Euro liegt jedoch nur knapp zehn Prozent über dem gegenwärtigen Aktienkurs.
Hingegen haben die Dividenden der Shoppingcenter-Betreiber deutlich angezogen. „Sie lagen 2015 bei rund drei Prozent und rangieren heute in der Spanne zwischen 5,2 und sechs Prozent“, sagt Fondsmanager Kurz. Dies liegt nicht nur daran, dass die Aktienkurse der Unternehmen in dieser Zeit gesunken sind.
„Die Gesellschaften haben in den vergangenen drei Jahren ihre Gewinne real steigern und ihre Dividendenausschüttungen dadurch erhöhen können“, sagt der Fondsmanager. Die Deutsche Euroshop hob dieses Jahr ihre Dividende sogar zum sechsten Mal in Folge um weitere fünf Cent auf 1,45 Euro je Aktie an.
Zwar kaufen tatsächlich immer mehr Verbraucher über das Internet ein. Im zweiten Quartal dieses Jahres bestellten deutsche Konsumenten nach Berechnungen des Bundesverbands E-Commerce und Versandhandel (bevh) Waren im Gesamtwert von 15,6 Milliarden Euro online – ein Plus von 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Gemessen am Gesamtumsatz im Einzelhandel ist der Anteil der Onlineanbieter jedoch noch immer gering. Gerade einmal 11,4 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen auf das E-Commerce-Geschäft. „Gut gemanagte Shoppingcenter können trotz des wachsenden Onlinehandels weiterhin ihre Erträge steigern, wie die Halbjahreszahlen der Betreibergesellschaften darlegen“, sagt Kurz. Er hat in seinen Fonds deshalb nun erstmals seit mehreren Jahren wieder Aktien von Unibail-Rodamco-Westfield zugekauft.
(Quelle: Welt.de, Richard Halmann, 16.10.2018)