Baufinanzierung & Immobilienfinanzierung – Dein Weg zur passenden Finanzierung

Haus kaufen, Immobilie bauen, modernisieren oder bestehende Finanzierung optimieren

Der Traum von den eigenen vier Wänden beginnt mit einer guten Finanzierung.

Ob Du ein Haus kaufen, eine Eigentumswohnung erwerben, neu bauen oder Deine bestehende Immobilie modernisieren möchtest: Die passende Finanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen.

Denn bereits kleine Unterschiede beim Zinssatz können über die Jahre mehrere Tausend Euro ausmachen.

Aber nicht nur der Zinssatz entscheidet.

Ebenso wichtig sind die monatliche Belastung, die Zinsbindung, die Tilgung, mögliche Sondertilgungen und die langfristige finanzielle Sicherheit.

Mein Ziel: Dir dabei helfen, eine Finanzierungslösung zu finden, die nicht nur heute bezahlbar ist, sondern auch morgen zu Deinem Leben passt.

Über meine Zusammenarbeit mit Finanzierungspartnern kannst Du unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten prüfen lassen.

Und mit den kostenlosen Online-Rechnern auf dieser Seite bekommst Du bereits vorab einen ersten Überblick.

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🔑 Eigentumswohnung finanzieren

🔨 Modernisierung finanzieren

🔄 Anschlussfinanzierung und Umschuldung prüfen

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Bauzinsen vergleichen – was kostet Deine Finanzierung?

Aktuelle Bauzinsen auf einen Blick

Die Höhe der Bauzinsen hat erheblichen Einfluss darauf, wie teuer eine Immobilienfinanzierung tatsächlich wird.

Dabei hängt der individuell angebotene Zinssatz von mehreren Faktoren ab.

Besonders wichtig sind:

Höhe des Darlehens
Kaufpreis und Beleihungswert der Immobilie
Vorhandenes Eigenkapital
Einkommen und Bonität
Gewünschte Zinsbindung
Tilgung und Laufzeit

Aktuelle Bauzinsen im interaktiven Chart

Mit dem nachfolgenden Bauzinsen-Chart kannst Du Dir einen Überblick über die Entwicklung der Finanzierungskonditionen verschaffen.

Die dargestellten Werte dienen der Orientierung. Welche Konditionen für Dein konkretes Vorhaben möglich sind, hängt von der individuellen Prüfung durch den jeweiligen Finanzierungspartner ab.

Mein Tipp: Vergleiche nicht nur den Sollzins, sondern insbesondere auch den Effektivzins, die verbleibende Restschuld und die gesamten Finanzierungskosten.

Bauzinsrechner – Monatsrate und Finanzierungskosten berechnen

Wie hoch wäre Deine monatliche Belastung?

Eine der wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf lautet:

Wie viel kostet mich die Finanzierung jeden Monat?

Mit dem Bauzinsrechner kannst Du unterschiedliche Finanzierungsszenarien durchspielen.

Dafür benötigst Du zunächst nur einige grundlegende Angaben, beispielsweise den Immobilienwert, den gewünschten Darlehensbetrag, die Zinsbindung und die Tilgung.

Der Rechner zeigt Dir unter anderem die voraussichtliche monatliche Darlehensrate und die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, Du möchtest eine Immobilie mit einem Darlehen von 250.000 € finanzieren.

Sollzins Anfangstilgung Monatliche Rate

3,0 % 2,0 % 1.042 €

3,5 % 2,0 % 1.146 €

4,0 % 2,0 % 1.250 €

4,5 % 2,0 % 1.354 €

Vereinfachte Modellrechnung für ein Annuitätendarlehen. Die Zinssätze sind Beispielwerte und keine aktuellen Finanzierungsangebote.

Bereits ein Prozentpunkt Zinsunterschied bedeutet hier rund 208 € mehr oder weniger monatliche Belastung.

Über zehn Jahre entspricht das bei gleichbleibender Rate einer Differenz von rund 25.000 € an geleisteten Zahlungen. Dabei sind die unterschiedlichen Restschulden zusätzlich zu berücksichtigen.

Jetzt selbst berechnen:

Budgetrechner – wie viel Immobilie kannst Du Dir leisten?

Erst das Budget kennen, dann die passende Immobilie suchen

Viele Menschen beginnen ihre Immobiliensuche mit einem bestimmten Wunschobjekt.

Doch bevor Du Dich für ein Haus oder eine Wohnung entscheidest, solltest Du wissen, welcher Kaufpreis langfristig zu Deiner finanziellen Situation passt.

Der Budgetrechner hilft Dir dabei.

Anhand Deiner Einnahmen, Ausgaben, vorhandenen Rücklagen und weiterer Angaben lässt sich eine erste Einschätzung Deiner Finanzierungsmöglichkeiten erstellen.

Dabei solltest Du nicht nur an die Darlehensrate denken

Zu den laufenden Kosten einer Immobilie gehören beispielsweise auch Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld.

Außerdem sollte nach dem Kauf eine ausreichende finanzielle Reserve verbleiben.

Denn die beste Finanzierung ist nicht automatisch diejenige mit dem höchsten möglichen Darlehensbetrag.

Entscheidend ist eine monatliche Belastung, mit der Du auch langfristig gut leben kannst.

Wie viel Haus kannst Du Dir leisten?

Kaufnebenkosten – diese Ausgaben solltest Du einplanen

Der Kaufpreis ist nicht der Gesamtpreis

Beim Immobilienkauf entstehen zusätzliche Kosten, die häufig unterschätzt werden.

Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Beispiel: Immobilienkauf in Thüringen

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € könnten folgende Nebenkosten entstehen:

Kostenart Beispiel

Kaufpreis 250.000 €

Grunderwerbsteuer Thüringen (5 %) 12.500 €

Notar und Grundbuch (angenommen 2 %) 5.000 €

Maklerprovision (angenommen 3,57 %) 8.925 €

Gesamtkosten 276.425 €

Beispielrechnung. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision können abweichen. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn sie im konkreten Fall vereinbart und geschuldet ist.

Das bedeutet:

Aus einem Immobilienkauf für 250.000 € kann schnell ein Gesamtaufwand von mehr als 275.000 € werden.

Diese Kosten sollten von Anfang an in der Finanzierung berücksichtigt werden.

Notar- und Grundbuchkosten berechnen

Zinsbindung und Tilgung – heute richtig entscheiden

10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre Zinsbindung?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzinssatz für Deine Finanzierung gilt.

Während dieser Zeit bleibt die Rate eines klassischen Annuitätendarlehens bei unveränderten Vertragsbedingungen grundsätzlich konstant.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine verbleibende Restschuld gegebenenfalls neu finanziert werden.

Kurze oder lange Zinsbindung?

Eine kürzere Zinsbindung kann mit günstigeren Konditionen verbunden sein.

Allerdings besteht das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung später zu höheren Zinssätzen erfolgen muss.

Eine längere Zinsbindung bietet dagegen mehr Planungssicherheit.

Sie kann allerdings auch mit einem höheren anfänglichen Zinssatz verbunden sein.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt deshalb nicht allein von der aktuellen Zinslage ab, sondern auch von Deiner persönlichen Risikobereitschaft und finanziellen Situation.

Sondertilgungen und flexible Tilgung

Zusätzliche Tilgungsmöglichkeiten können interessant sein, wenn Du beispielsweise Sonderzahlungen, eine Erbschaft oder andere zusätzliche Einnahmen erwartest.

Auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Vertragslaufzeit anzupassen, kann Vorteile bieten.

Solche Optionen sind jedoch nicht bei jedem Darlehen kostenlos oder uneingeschränkt verfügbar.

Verschiedene Zinsbindungen vergleichen:

Anschlussfinanzierung – wenn Deine Zinsbindung ausläuft

Besonders wichtig für Immobilienbesitzer mit älteren Finanzierungen

Zwischen etwa 2010 und 2022 konnten viele Immobilienkäufer ihre Darlehen zu außergewöhnlich niedrigen Zinssätzen abschließen.

Teilweise lagen die Sollzinsen deutlich unter 2 %.

Wer damals eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren vereinbart hat, steht möglicherweise bereits vor einer Anschlussfinanzierung.

Andere Immobilienbesitzer werden in den kommenden Jahren davon betroffen sein.

Warum das wichtig ist

Angenommen, Deine bisherige Finanzierung läuft mit einem Zinssatz von 1,5 %.

Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von 180.000 €.

Für die Anschlussfinanzierung beträgt der neue Sollzins beispielsweise 4 %.

Allein die jährlichen Zinsen steigen damit rechnerisch von 2.700 € auf 7.200 €.

Das entspricht einer Differenz von 4.500 € jährlich beziehungsweise 375 € monatlich.

Dabei handelt es sich ausschließlich um die Zinsbelastung. Die tatsächliche Darlehensrate hängt zusätzlich von der vereinbarten Tilgung ab.

Welche Möglichkeiten bestehen?

Prolongation: Du verlängerst die Finanzierung bei Deiner bisherigen Bank.
Umschuldung: Du wechselst mit der Restschuld zu einem anderen Kreditinstitut.
Forward-Darlehen: Du sicherst Dir bereits vor Ablauf der bisherigen Zinsbindung Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung. Dafür können Zinsaufschläge anfallen.

Mein Tipp

Beschäftige Dich möglichst frühzeitig mit Deiner Anschlussfinanzierung – idealerweise bereits einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.

So bleibt genügend Zeit, unterschiedliche Angebote zu vergleichen und die Auswirkungen auf Deine zukünftige monatliche Belastung zu prüfen.

Modernisierung und energetische Sanierung finanzieren

Neue Heizung, Dach, Fenster oder energetische Verbesserung?

Nicht jede Immobilienfinanzierung dient dem Kauf eines Hauses.

Auch bestehende Immobilien benötigen regelmäßig Investitionen.

Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung einer Heizungsanlage, die Dämmung des Gebäudes, neue Fenster, eine Dachsanierung oder der altersgerechte Umbau.

Gerade bei älteren Immobilien können solche Maßnahmen erhebliche Kosten verursachen.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Je nach Vorhaben können klassische Modernisierungsdarlehen, grundbuchlich besicherte Darlehen oder geeignete Förderprogramme infrage kommen.

Auch Fördermöglichkeiten über die KfW können eine Rolle spielen.

Welche Förderung tatsächlich genutzt werden kann, hängt vom jeweiligen Programm, dem Gebäude und der geplanten Maßnahme ab.

Wichtig: Bei vielen Förderprogrammen muss der Antrag vor Beginn des Vorhabens beziehungsweise vor bestimmten verbindlichen Beauftragungen gestellt werden. Die konkreten Programmbedingungen sind entscheidend.

Modernisierung rechtzeitig planen

Wer eine ältere Immobilie kauft, sollte mögliche Sanierungskosten möglichst schon vor dem Erwerb berücksichtigen.

Denn eine zunächst günstig erscheinende Immobilie kann durch notwendige Modernisierungen erheblich teurer werden.

Mieten oder kaufen – was lohnt sich langfristig?

Eine Entscheidung, die nicht nur vom Geld abhängt

Ist es wirtschaftlich sinnvoller, weiterhin zur Miete zu wohnen oder eine eigene Immobilie zu erwerben?

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort.

Beim Kauf entstehen Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten.

Dafür wird mit jeder Tilgungsleistung grundsätzlich ein Teil der Darlehensschuld abgebaut.

Beim Mieten entfällt dagegen die langfristige Bindung an eine eigene Immobilie.

Das kann insbesondere bei beruflichen Veränderungen oder einem möglichen Umzug Vorteile bieten.

Welche Faktoren entscheiden?

Neben Kaufpreis und Miete spielen insbesondere Eigenkapital, Zinssatz, geplante Wohndauer, Instandhaltungskosten und mögliche Wertentwicklungen eine Rolle.

Auch die Frage, wie alternativ verfügbares Eigenkapital angelegt werden könnte, gehört zu einem vollständigen Vergleich.

Mieten oder kaufen selbst vergleichen

Immobilien als Kapitalanlage finanzieren

Vermögensaufbau mit vermieteten Immobilien

Neben dem selbst genutzten Eigenheim können auch vermietete Eigentumswohnungen eine interessante Möglichkeit des langfristigen Vermögensaufbaus darstellen.

Dabei unterscheiden sich die Anforderungen an die Finanzierung teilweise deutlich.

Denn neben Deiner persönlichen Bonität spielen insbesondere die wirtschaftlichen Eigenschaften der Immobilie eine wichtige Rolle.

Dazu gehören beispielsweise Mieteinnahmen, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsbedarf und die langfristige Vermietbarkeit.

Mieteinnahmen können die Finanzierung unterstützen

Bei einer vermieteten Immobilie können die laufenden Mieteinnahmen einen Teil der monatlichen Darlehensrate decken.

Ob darüber hinaus ein eigener finanzieller Aufwand entsteht, hängt von der konkreten Kalkulation ab.

Eine Kapitalanlage sollte auch dann finanziell tragbar bleiben, wenn unerwartete Kosten entstehen oder die Wohnung vorübergehend leer steht.

Immobilienvermittlung und Finanzierung verbinden

Neben der Absicherung von Immobilien bin ich auch in der Immobilienvermittlung tätig.

Auf meiner Immobilienseite findest Du Informationen über Kapitalanlageimmobilien und ausgewählte Immobilienprojekte.

→ Immobilien als Kapitalanlage entdecken

Welche Versicherungen gehören zur Immobilienfinanzierung?

Dein Eigenheim verdient den passenden Schutz

Eine Immobilienfinanzierung ist häufig eine Verpflichtung über mehrere Jahrzehnte.

Deshalb sollte nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die finanzielle Tragfähigkeit des Darlehens berücksichtigt werden.

Wohngebäudeversicherung

Sie schützt das Gebäude gegen versicherte Schäden, beispielsweise durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.

→ Wohngebäudeversicherung

Elementarschadenversicherung

Sie kann den Versicherungsschutz auf weitere Naturgefahren wie Überschwemmung und Rückstau erweitern.

→ Elementarschadenversicherung

Risikolebensversicherung

Gerade wenn eine Immobilienfinanzierung von zwei Einkommen abhängt oder eine Familie abgesichert werden soll, kann eine Risikolebensversicherung sinnvoll sein.

Sie kann dazu beitragen, dass Hinterbliebene die Finanzierung im Todesfall weiterhin tragen können.

→ Risikolebensversicherung für Bauherren

Berufsunfähigkeitsversicherung

Was passiert, wenn das eigene Arbeitseinkommen dauerhaft wegfällt?

Eine geeignete Berufsunfähigkeitsversicherung kann helfen, laufende finanzielle Verpflichtungen weiterhin zu erfüllen.

→ Berufsunfähigkeitsversicherung

Mein Vorteil für Dich: Ich kann nicht nur bei der Kontaktaufnahme zu Finanzierungspartnern helfen, sondern als ungebundener Versicherungsmakler auch die Absicherung Deiner Immobilie und Deiner finanziellen Risiken prüfen.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Das hängt von der Immobilie, Deiner Bonität und den Anforderungen der finanzierenden Bank ab. Häufig ist es sinnvoll, zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen zu können. Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann möglich sein, ist aber nicht immer wirtschaftlich sinnvoll.

Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Grundsätzlich ja, sofern ein Finanzierungspartner das Vorhaben akzeptiert. Solche Finanzierungen stellen jedoch höhere Anforderungen an Bonität und finanzielle Tragfähigkeit.

Wie lange sollte meine Zinsbindung sein?

Das hängt von Deinem Sicherheitsbedürfnis, der Höhe der Restschuld und den verfügbaren Konditionen ab. Häufig werden zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre vereinbart.

Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig ablösen?

Das ist grundsätzlich möglich. Je nach Vertragsgestaltung können allerdings Kosten entstehen. Bei bestimmten langfristigen Darlehen besteht nach § 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Wann sollte ich mich um meine Anschlussfinanzierung kümmern?

Am besten frühzeitig. Je nach Restlaufzeit können unterschiedliche Anschlussfinanzierungsmodelle infrage kommen.

Welche Unterlagen werden für eine Finanzierung benötigt?

Typischerweise gehören dazu Einkommensnachweise, Angaben zu bestehenden Verbindlichkeiten, Eigenkapitalnachweise sowie Objektunterlagen. Die konkrete Zusammenstellung hängt von der Bank und dem Vorhaben ab.

Persönliche Unterstützung bei Deiner Immobilienfinanzierung

Von der ersten Idee bis zur passenden Finanzierungslösung

Eine Immobilienfinanzierung ist weit mehr als die Suche nach einem möglichst niedrigen Zinssatz.

Es geht darum, Deine finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen, unterschiedliche Angebote zu vergleichen und langfristige Risiken zu berücksichtigen.

Dabei unterstütze ich Dich gerne.

Ob Hauskauf, Neubau, Eigentumswohnung, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung: Gemeinsam können wir zunächst Deine Ausgangssituation und Deine Ziele besprechen.

Anschließend kann ich bei Bedarf den Kontakt zu geeigneten Finanzierungspartnern herstellen.

Deine Vorteile

✓ Persönlicher Ansprechpartner aus Greiz

✓ Zugang zu Finanzierungspartnern

✓ Praktische Online-Rechner

✓ Unterstützung bei Immobilienfragen

✓ Unabhängige Prüfung des Versicherungsschutzes

✓ Persönliche und digitale Beratung

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Michael Döring – Versicherungsmakler und Immobilienvermittlung aus Greiz

Persönlich in Greiz, Thüringen und im Vogtland. Digital auch deutschlandweit.

Digital, wenn möglich – persönlich, wenn nötig.

Erst verstehen, dann versichern.

Wichtiger Hinweis zur Finanzierungsvermittlung

Ich verfüge über eine Erlaubnis zur Immobilienvermittlung nach § 34c GewO, jedoch nicht über eine Erlaubnis zur Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO.

Im Bereich der erlaubnispflichtigen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvermittlung bin ich deshalb ausschließlich als Tippgeber tätig. Die eigentliche Finanzierungsberatung, Angebotserstellung und Darlehensvermittlung erfolgt durch entsprechend zugelassene Finanzierungspartner.

Die dargestellten Rechner dienen der unverbindlichen Orientierung. Ein verbindliches Finanzierungsangebot setzt eine individuelle Prüfung durch den jeweiligen Finanzierungspartner voraus.

Stand: Oktober 2026