Zinsbindung läuft aus? So wird die Anschlussfinanzierung nicht zur Kostenfalle

vor 3 Stunden

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Viele Immobilienbesitzer konnten sich vor einigen Jahren noch Bauzinsen von 1, 1,5 oder 2 Prozent sichern. Doch irgendwann endet auch die längste Zinsbindung. Und dann stellt sich die entscheidende Frage: Wie geht es mit der Restschuld weiter?

Gerade für Finanzierungen aus den Niedrigzinsjahren wird dieses Thema zunehmend wichtig. Denn wer heute eine Anschlussfinanzierung benötigt, trifft auf ein deutlich anderes Zinsniveau.

Im September 2026 bewegen sich Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen – abhängig von Beleihung, Bonität, Immobilie und Bank – häufig im Bereich um bzw. oberhalb von 4 Prozent.

Das muss kein Problem sein. Aber es kann eines werden, wenn man sich erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung damit beschäftigt.

→ Anschlussfinanzierung prüfen lassen

Was passiert eigentlich nach Ablauf der Zinsbindung?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt nach zehn, 15 oder 20 Jahren häufig noch eine Restschuld übrig.

Läuft die vereinbarte Sollzinsbindung aus, muss diese Restschuld weiterfinanziert werden.

Dafür gibt es grundsätzlich mehrere Möglichkeiten:

Prolongation: Du verlängerst die Finanzierung bei Deiner bisherigen Bank.
Umschuldung: Eine andere Bank übernimmt die Restschuld.
Forward-Darlehen: Du sicherst Dir bereits im Voraus die Konditionen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt nicht nur vom Zinssatz ab. Entscheidend sind unter anderem Restschuld, Immobilienwert, gewünschte Monatsrate, Tilgung, Einkommen und die gewünschte Planungssicherheit.

Ein Beispiel zeigt, wie groß der Unterschied sein kann

Nehmen wir vereinfacht an:

Nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung verbleiben noch 200.000 € Restschuld.

Die bisherige Finanzierung lief vielleicht zu 1,5 % Zins und 2 % Tilgung.

Das entspricht rechnerisch zunächst:

200.000 € × 3,5 % ÷ 12 = ca. 583 € monatlich.

Bei einer Anschlussfinanzierung mit beispielsweise 4,2 % Zins und weiterhin 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich:

200.000 € × 6,2 % ÷ 12 = ca. 1.033 € monatlich.

Das wären rund 450 € mehr pro Monat.

Natürlich ist das nur ein vereinfachtes Rechenbeispiel – denn nach Jahren der Tilgung haben sich Restschuld, Beleihungsauslauf und möglicherweise auch Einkommen und Immobilienwert verändert.

Es zeigt aber, warum die Anschlussfinanzierung rechtzeitig geplant werden sollte.

Höhere Rate oder weniger Tilgung?

Genau hier beginnt die eigentliche Planung.

Wenn der neue Zinssatz höher ist, gibt es vereinfacht zwei Stellschrauben:

1. Die monatliche Rate steigt.

Damit kann die bisherige Tilgung ungefähr beibehalten werden und die Restschuld wird weiterhin vernünftig reduziert.

2. Die Tilgung wird reduziert.

Dadurch lässt sich die Monatsrate begrenzen. Allerdings dauert die Rückzahlung länger und die Zinskosten können insgesamt steigen.

Eine dauerhaft sehr niedrige Tilgung nur deshalb zu wählen, damit die Monatsrate möglichst klein bleibt, kann deshalb langfristig teuer werden.

Nicht einfach das Angebot der Hausbank unterschreiben

Ein besonders wichtiger Punkt:

Nur weil Deine bisherige Bank Dir eine Verlängerung anbietet, muss dieses Angebot nicht automatisch die beste Lösung sein.

Eine Umschuldung zu einer anderen Bank kann trotz des zusätzlichen Aufwands wirtschaftlich interessant sein. Auch Finanztip empfiehlt bei einer Anschlussfinanzierung ausdrücklich, nicht lediglich auf das Angebot der bisherigen Bank zu warten, sondern Vergleichsangebote einzuholen.

Dabei sollte allerdings nicht ausschließlich der Sollzins verglichen werden.

Interessant sind beispielsweise:

Gerade kleine Zinsunterschiede können bei sechsstelligen Restschulden über viele Jahre erhebliche Auswirkungen haben.

Wann sollte ich mich um meine Anschlussfinanzierung kümmern?

Nicht erst vier Wochen vor Ablauf.

Ich würde grundsätzlich empfehlen, sich spätestens etwa 12 Monate vorher intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen. Finanztip empfiehlt ebenfalls, spätestens ein Jahr vor Ende der Zinsbindung mit der Orientierung zu beginnen.

Je nach Situation kann es sogar sinnvoll sein, noch früher zu prüfen, welche Möglichkeiten bestehen.

Denn dann hast Du Zeit, verschiedene Szenarien durchzurechnen:

Was kostet mich die Finanzierung bei 3,5 %, 4 %, 4,5 % oder 5 % Zins?
Welche Monatsrate kann und möchte ich langfristig tragen?
Soll ich vor der Anschlussfinanzierung zusätzlich tilgen?
Sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung sinnvoll?
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Und vor allem:

Ist meine bisherige Bank tatsächlich noch die richtige Bank?

Forward-Darlehen: Zinsen schon heute für später sichern?

Wer noch etwas Zeit bis zum Ende seiner Zinsbindung hat, kann sich mit einem Forward-Darlehen beschäftigen.

Dabei werden die Konditionen für eine Finanzierung vereinbart, die erst später beginnt.

Der Vorteil liegt in der Planungssicherheit. Steigen die Zinsen bis dahin, steht der vereinbarte Zinssatz bereits fest.

Diese Sicherheit gibt es allerdings nicht kostenlos: Je länger die sogenannte Forward-Phase ist, desto eher kann ein Zinsaufschlag anfallen. Fallen die Bauzinsen später, ist man grundsätzlich trotzdem an das vereinbarte Darlehen gebunden.

Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine Wette, die zwangsläufig „gewonnen“ wird, sondern in erster Linie eine Möglichkeit zur Zins- und Planungssicherheit.

Immobilienwert überprüfen lassen

Ein Punkt wird bei Anschlussfinanzierungen häufig unterschätzt:

Seit dem ursprünglichen Kauf können sich sowohl der Immobilienwert als auch die Restschuld erheblich verändert haben.

Ist die Restschuld durch jahrelange Tilgung deutlich gesunken und der Immobilienwert gleichzeitig gestiegen, verbessert sich möglicherweise der sogenannte Beleihungsauslauf.

Und ein günstigerer Beleihungsauslauf kann wiederum bessere Finanzierungskonditionen ermöglichen.

Deshalb lohnt es sich, nicht einfach die Zahlen aus der ursprünglichen Finanzierung fortzuschreiben.

Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung – sinnvoll?

Auch vorhandenes Guthaben kann eine Rolle spielen.

Angenommen, die Restschuld beträgt 200.000 € und Du könntest davon beispielsweise 20.000 oder 30.000 € aus eigenen Mitteln zurückzahlen.

Dann muss anschließend weniger Geld finanziert werden.

Ob das sinnvoll ist, hängt allerdings von Deiner persönlichen Situation ab. Die komplette Liquiditätsreserve in die Immobilie zu stecken, nur um die Darlehenssumme zu reduzieren, ist nicht zwangsläufig sinnvoll.

Eine ausreichende Rücklage für Reparaturen, Modernisierungen und unvorhergesehene Ausgaben sollte weiterhin vorhanden sein.

Mein Tipp: Nicht auf die Zinsentwicklung wetten

Niemand kann heute zuverlässig sagen, wo Bauzinsen in zwölf oder 24 Monaten stehen.

Bauzinsen hängen zudem nicht einfach eins zu eins am EZB-Leitzins. Für längerfristige Immobilienfinanzierungen spielen insbesondere Kapitalmarktzinsen und

Pfandbriefrenditen eine wichtige Rolle.

Deshalb halte ich einen anderen Ansatz für sinnvoller:

Nicht versuchen, den perfekten Tag für den niedrigsten Zinssatz zu erwischen – sondern frühzeitig verschiedene Finanzierungsszenarien vergleichen.

Deine Zinsbindung läuft in den nächsten Monaten oder Jahren aus?

Dann können wir bereits heute schauen, wie Deine Anschlussfinanzierung aussehen könnte.

Ich prüfe mit Dir unter anderem:

Dabei bist Du nicht auf das Verlängerungsangebot Deiner bisherigen Bank beschränkt.

Auf meiner Seite zur Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung findest Du außerdem aktuelle Bauzinsen und verschiedene Finanzierungsrechner.

Je früher wir rechnen, desto mehr Möglichkeiten bleiben.

Wann läuft Deine Zinsbindung aus?

Noch 3 Jahre? Noch 2 Jahre? Oder bereits in wenigen Monaten?

Schick mir einfach Deine aktuelle Restschuld, Monatsrate und das Ende Deiner Zinsbindung. Dann schauen wir gemeinsam, welche Möglichkeiten Du für die Anschlussfinanzierung hast.