Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnung schon 2018 für verfassungswidrig erklärt. Das geltende Grundsteuergesetz (GrStG) verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, hieß es vor rund vier Jahren in der Urteilsverkündung. Aufgrund veralteter Werte aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland und 1964 in Westdeutschland wurden vergleichbare Objekte bisher teilweise komplett unterschiedlich bewertet, was zu großen Abweichungen bei der Höhe des Steuersatzes führt.
Nun müssen mit der Reform auch rund 24 Millionen Wohnimmobilien neu bewertet werden. Dabei nimmt der Gesetzgeber deren Besitzer in eine besondere Pflicht. Sie müssen in diesem Jahr eine eigene Steuererklärung beim Finanzamt für die Neuberechnung einreichen, genauer gesagt eine Feststellungserklärung. Dafür müssen sie eine Menge Daten ans Finanzamt liefern. Doch das Vorgehen ist alles andere als leicht zu durchschauen, auch weil in einigen Bundesländern künftig andere Regelungen zur Berechnung der Grundsteuer gelten als im Rest der Republik.
Neue Grundsteuer: Bis wann müssen die Daten beim Finanzamt sein?
Die neue Reform soll zum 1. Januar 2025 in Kraft treten, erst dann müssen Eigentümer die neue Grundsteuer an Städte und Gemeinden zahlen. Doch bereits dieses Jahr müssen Hausbesitzer aktiv werden. So werden sie voraussichtlich Ende März 2022 per Brief dazu aufgefordert, die sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben. Eigentümer müssen die Angaben für den Stichtag 1. Januar 2022 erstellen.
Einreichen können sie die Daten dann elektronisch über die Steuer-Onlineplattform Elster. Allerdings erst ab dem 1. Juli 2022. Nur in Ausnahmen ist eine analoge Abgabe in Papierform möglich. „Etwa bei älteren hilfsbedürftigen Menschen, die nicht über das technische Equipment verfügen, um eine Steuererklärung online einzureichen
Welche Daten müssen an das Finanzamt übermittelt werden?
Welche Daten Eigentümer übermitteln müssen, hängt zunächst von dem Bundesland ab, in dem sie Eigentum besitzen. So wurde als Teil der Grundsteuerreform ein sogenanntes Bundesmodell erstellt, welches die Mehrheit der Bundesländer umsetzt. Saarland und Sachsen weichen lediglich bei der Steuermesszahl ab. Ein individuelles Grundsteuermodell wenden dagegen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen an. Im Detail ergibt sich folgendes Bild:
Am meisten Daten verlangt das Berechnungsverfahren des Bundesmodells. Das Modell will durch eine Vielzahl an Variablen möglichst genau die Werte der Grundstücke und Gebäude abbilden. Gerechnet wird dafür mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche, dem möglichen Gebäudealter und Mietniveaustufe.
Saarland und Sachsen folgen weitgehend dem Bundesmodell, weichen aber bei der Steuermesszahl ab. Die Grundsteuermesszahlen für Wohngrundstücke werden im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt, so dass Wohnen relativ zu den übrigen Grundstücksnutzungen (z. B. Gewerbe, Mischnutzung) vergünstigt wird.
In Baden-Württemberg kommt bei der Grundsteuer B das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ zum Einsatz. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert. Die Bebauung, also die Größe des Gebäudes und sein Wert, spielt dabei keine Rolle. Eigentümer brauchen daher vergleichsweise wenig Daten.
Bayern plant ein reines Flächenmodell. Werte oder Baualter der Immobilie spielen keine Rolle. Das Modell verlangt aber neben der Angabe zur Grundstücksgröße die Angaben des Eigentümers zur Wohnfläche sowie Angaben zur Immobiliennutzung.
Hamburg hat sich auf ein sogenanntes Wohnlagemodell geeinigt, welches ebenfalls vorrangig die Grundstücks- und Gebäudeflächen zur Berechnung der Grundsteuer heranzieht. Im Gegensatz zu Bayern wirkt sich in Hamburg jedoch die Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus. Zur Unterteilung werden dabei verschiedene Indikatoren herangezogen wie Grünflächen, Entfernung zur U/SBahn, Lärmbelastung oder die Entfernung zum Einzelhandel.
Hessen und Niedersachsen wollen ebenfalls Grundstücks- und Wohnfläche anrechnen. Hinzu kommt ein sogenannter „Lage-Faktor“. Im Ergebnis
Was Eigentümer zum Bodenrichtwert wissen müssen: Bodenrichtwerte sind flächendeckend verfügbar und werden regelmäßig aktualisiert. Ermittelt werden sie von unabhängigen Gutachterausschüssen. Dabei sind die Informationen in vielen Fällen kostenfrei und online über das das System „Boris“ zugänglich. Es gibt allerdings Ausnahmen. Die neuen Richtwerte für 2022 kommen zudem erst in den nächsten Monaten. In Baden-Württemberg und dem Saarland sind über Boris derzeit grundsätzlich noch keine Daten verfügbar. Dementsprechend müssen Eigentümer den Bodenrichtwert hier rechtzeitig über den jeweiligen Gutachterausschuss beschaffen.
Was Eigentümer zur Wohnfläche wissen müssen: „Die größte Herausforderung in den Modellen sind die Flächen“, so Lindauer. Eigentümer können sie zum Beispiel dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müssen Hausbesitzer die Daten auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüfen.
„Wenn nichts vorliegt, können Eigentümer im Grundbuch zum Beispiel die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die Registrierungsnummer eines Anwesens, herausfinden“, sagt Lindauer. Bei einer unbekannten Wohnfläche bleibe Besitzern hingegen oft nichts anderes übrig als den Zollstock zu nehmen und alle Zimmer zu vermessen, so der Steuerexperte weiter. Auch Vermesser oder Architekten könnten die Flächenangabe für ein paar hundert Euro ermitteln. Lindauer: „Das Finanzamt ist hier schon allein aufgrund des Gleichheitsprinzips dazu angehalten, die exakten Werte einzufordern.“ Maßgeblich für die Ermittlung der Wohnfläche ist zudem die Wohnflächenverordnung. Aus ihr geht hervor, welche Räume als Wohnfläche gelten – und welche nicht (z.B. Keller und Abstellraum).
Was Eigentümer zur Baualtersklasse wissen müssen: In der Regel ist hier das Baujahr gemeint. „Wenn in den vergangenen Jahren allerdings die Kernsanierung eines Hauses stattgefunden hat, kann das eine Einordnung als neueres Gebäude zur Folge haben“, sagt der KPMG-Experte.
Was Eigentümer zu den Mietniveaustufen wissen müssen: Das Bundesmodell berücksichtigt bei der Berechnung der Grundsteuer bei Wohngebäuden die sogenannte Mietniveaustufe. Befindet sich das Wohngrundstück zum Beispiel in einer Großstadt mit hohen Mieten, wird es bei der Grundsteuer teurer, bei einem Wohngrundstück in einer Lage mit niedrigen Mieten erfolgt ein Abschlag. Allerdings müssen Eigentümer hier nicht tätig werden. Zur Berechnung nutzen die Finanzämter Daten des Statistischen Bundesamtes zur durchschnittlichen Nettokaltmiete einer jeden Gemeinde.
Was Eigentümer zur Immobilienart wissen müssen: Das Bundesmodell unterscheidet zwischen Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung. Unbebaute Grundstücke werden ebenfalls besteuert.
Was passiert, wenn Eigentümer die Daten eingereicht haben?
Anhand der Daten die Eigentümer einreichen, berechnet das Finanzamt in einem ersten Schritt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt mit der gesetzliche festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus.
Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt dann elektronisch die Daten zur Verfügung, welche für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind. Sie ermitteln dann abschließend die zu zahlende Grundsteuer. Dazu multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den Städte und Gemeinden selbst festlegen.
Quelle:
https://www.focus.de/immobilien/wohnen/neue-berechnung-fordert-eigentuemer-grundsteuer-warum-eigentuemer-nun-schnell-handeln-muessen_id_44693644.html